Bảo hiểm cháy nổ nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh: từ 200 m² phải mua, phí 0,15% (2026)

Tóm tắt: Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc khi có tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 200 m² trở lên (Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP, STT 44). Con số 200 m² tính trên phần dùng để sản xuất, kinh doanh, không phải cả căn nhà. Phí tối thiểu 0,15%/năm (chưa VAT), loại khấu trừ N. Từ 50 m² phục vụ sản xuất, kinh doanh, nhà đã thuộc diện quản lý về PCCC.

Mục lục

1. Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ không?
2. Cách tính 200 m²: chỉ tính phần sản xuất, kinh doanh
3. Phí bảo hiểm cháy nổ bao nhiêu?
4. Phần nào của căn nhà được bảo hiểm
5. Nên chuẩn bị gì trước khi khảo sát
6. Câu hỏi thường gặp

1. Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ không?

Danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc nằm ở Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP (ban hành ngày 15/5/2025, có hiệu lực từ 01/07/2025).

Đây là loại hình có dòng riêng trong danh mục. Dòng STT 20 (nhà đa năng, nhà hỗn hợp) ghi rõ "trừ nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh", tức là nhà phố vừa ở vừa kinh doanh không bị xếp vào nhóm nhà hỗn hợp mà xét riêng theo STT 44. Tra đầy đủ 44 loại hình ở bài Đối Tượng Bắt Buộc Mua Bảo Hiểm Cháy Nổ — Tra Cứu 44 Loại Hình 2026.

Ví dụ hay gặp trong thực tế tư vấn: nhà phố mở tiệm may lớn ở tầng trệt, xưởng nhỏ đặt ngay trong nhà, kho hàng ở tầng hầm hoặc tầng lửng. Có thuộc STT 44 hay không tùy cách vận hành và tổng diện tích phần sản xuất, kinh doanh.

2. Cách tính 200 m²: chỉ tính phần sản xuất, kinh doanh

Điều kiện của STT 44 là tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh, không phải tổng diện tích cả căn nhà. Ví dụ minh họa:

• Nhà phố 4 tầng, mỗi tầng 80 m², tổng sàn 320 m². Tầng trệt (80 m²) mở cửa hàng, tầng 2 (80 m²) làm xưởng, hai tầng trên để ở. Phần sản xuất, kinh doanh là 160 m², dưới 200 m², chưa thuộc STT 44.
• Cùng căn nhà đó, nếu tầng 3 cũng dùng làm kho hàng, phần sản xuất, kinh doanh là 240 m², vượt 200 m² và thuộc diện bắt buộc.

Hai bước ngưỡng trong cùng nghị định: từ 50 m² phục vụ sản xuất, kinh doanh nhà đã thuộc diện quản lý về PCCC (Phụ lục I, mục 32), từ 200 m² mới bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ (Phụ lục VII). Phụ lục II xếp loại hình này vào nhóm 2 khi từ 200 m². Diện tích thực tế được xác nhận khi khảo sát, không dựa vào số ghi trong giấy phép.

3. Phí bảo hiểm cháy nổ bao nhiêu?

Theo Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP, nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh thuộc nhóm 37, phí tối thiểu 0,15%/năm (chưa VAT), loại khấu trừ N.

Ví dụ minh họa (không phải hợp đồng thực tế): cơ sở có tổng giá trị tài sản được bảo hiểm 2 tỷ đồng.
2.000.000.000 × 0,15% = 3.000.000 đồng
+ VAT 10% = 3.300.000 đồng/năm (mức tối thiểu)

Loại N có mức khấu trừ tối đa 10% số tiền bảo hiểm, không thấp hơn mức tối thiểu theo bảng (đến 2 tỷ: 4 triệu đồng; trên 2 đến 10 tỷ: 10 triệu đồng). Phí là mức tối thiểu, có thể thỏa thuận cao hơn tùy kết quả khảo sát. Bảng phí đầy đủ ở bài Phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc năm 2026.

4. Phần nào của căn nhà được bảo hiểm

Đối tượng bảo hiểm cháy nổ bắt buộc gồm nhà, công trình, máy móc thiết bị và hàng hóa, vật tư, theo Điều 23 Nghị định 67/2023/NĐ-CP. Với nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có hai điểm cần làm rõ khi khảo sát và ghi trong hợp đồng:

• Công trình xây dựng: tính cả căn nhà hay chỉ phần dùng để sản xuất, kinh doanh.
• Đồ dùng sinh hoạt gia đình: có nằm trong phạm vi bảo hiểm hay không.

Máy móc, thiết bị sản xuất và hàng hóa, nguyên vật liệu tồn kho là phần chắc chắn thuộc đối tượng bảo hiểm và nên kê khai đầy đủ theo giá trị thực tế. Xem hướng dẫn ở bài kê khai số tiền bảo hiểm. Nếu phần sản xuất của anh chị đã thuộc một loại hình riêng (ví dụ xưởng sản xuất công nghiệp), cần khảo sát để xác định áp dụng dòng nào trong danh mục.

5. Nên chuẩn bị gì trước khi khảo sát

Nhà vừa ở vừa sản xuất, kinh doanh có đặc thù là khu ở và khu làm việc nằm chung một công trình, nên khi khảo sát thường chú ý:

• Ngăn cách giữa khu ở và khu sản xuất: cửa, tường, cầu thang dùng chung.
• Lối thoát hiểm: nhà phố thường chỉ có một cầu thang, cần lối thoát thứ hai hoặc phương án thay thế.
• Hệ thống điện: tủ điện, dây dẫn cho máy móc công suất lớn, thiết bị bảo vệ quá tải.
• Hàng hóa, nguyên liệu để ở đâu: không chất ở cầu thang, lối đi, gần nguồn nhiệt.
• Bình chữa cháy, hộp vòi: đặt ở khu sản xuất và khu cầu thang, dễ lấy.

Ảnh chỉ minh họa thiết bị tại một xưởng quy mô nhỏ, không kết luận cơ sở đó đạt hay không đạt yêu cầu PCCC.

Câu hỏi thường gặp

Nhà phố vừa ở vừa kinh doanh có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không?

Có nếu tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 200 m² trở lên (Phụ lục VII, STT 44). Nếu phần sản xuất, kinh doanh nhỏ hơn 200 m² thì chưa thuộc danh mục bắt buộc, dù từ 50 m² nhà đã thuộc diện quản lý về PCCC.

200 m² tính trên cả căn nhà hay chỉ phần kinh doanh?

Chỉ phần dùng để sản xuất, kinh doanh. STT 44 ghi "tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 200 m² trở lên", không phải tổng diện tích cả nhà. Diện tích thực tế được xác nhận khi khảo sát.

Nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ dưới 200 m² có bị kiểm tra PCCC không?

Có thể. Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 50 m² trở lên thuộc diện quản lý về PCCC (Phụ lục I, mục 32), thấp hơn ngưỡng bảo hiểm bắt buộc.

Phí bảo hiểm cháy nổ nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh là bao nhiêu?

Phí tối thiểu 0,15%/năm, chưa gồm VAT, loại khấu trừ N (Phụ lục VI, nhóm 37). Ví dụ tài sản 2 tỷ đồng có phí tối thiểu 3.000.000 đồng, cộng VAT 10% là 3.300.000 đồng mỗi năm.

Đồ dùng gia đình có được bảo hiểm cùng không?

Cần làm rõ khi khảo sát và ghi trong hợp đồng. Đối tượng bảo hiểm gồm nhà, công trình, máy móc thiết bị, hàng hóa, vật tư của cơ sở; phạm vi áp dụng cho phần nhà ở và đồ dùng sinh hoạt chưa được khẳng định trong bài này.

Mức khấu trừ của loại hình này là bao nhiêu?

Thuộc loại khấu trừ N: tối đa 10% số tiền bảo hiểm và không thấp hơn mức tối thiểu theo bảng của Phụ lục VI. Ví dụ số tiền bảo hiểm đến 2 tỷ đồng có khấu trừ tối thiểu 4 triệu đồng.

Nhà vừa ở vừa kinh doanh của anh chị đã đủ điều kiện bắt buộc chưa? Gửi diện tích phần sản xuất, kinh doanh, số tầng và địa chỉ — báo phí sơ bộ trong ngày và hẹn khảo sát tận nơi. Gọi hoặc nhắn Zalo 0909.556.093 (Trần Xuân Định).

Đọc tiếp

• Đối tượng bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ — 44 loại hình
• Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc xưởng may SME
• Bảo hiểm cháy nổ kho vải, kho sợi
• Không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bị phạt bao nhiêu